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商铺租金抵房款合法吗 要交税吗

发布时间:2021-11-21已浏览: 4 人来源:五律网整理

下面是(五律网)法学编辑部小五为大家分享“关于商铺租金抵房款合法吗 商铺租金抵房款要交税吗”的专业知识,一起来学习吧。

✔ 问题解答


一、商铺租金抵房款合法吗?

合法。商铺售后返租又称售后包租、售后回租、售后承租,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。商铺与投资者签订承租协议并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金是合法的。

二、商铺租金抵房款要交税吗?

要的。你即使没有取得出租收入,也要按照“财产租赁所得”项目缴纳个人所得税。即〔每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800元为限)〕×(1-20%)×15=(9÷15-9÷15×5.5%-0)×(1-20%)×20%×15=1.3608(万元)。

问题:

近日,我在市中心某处以优惠价格50万元从A开发商处购买了一户商业用房。该商业用房正常售价59万元。之所以给我优惠9万元,是因为我与开发商协议规定:我购买的商业用房必须无偿提供给该开发商对外出租使用15个月。请问,我并没有取得出租收入,是不是不用向税务部门缴纳个人所得税?

解答:

《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2008〕576号)规定,房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定,房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人,但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关规定精神,对上述情形的购买者个人少支出的购房价款,应视同个人财产租赁所得,按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额,按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。

☪ 法律依据


一、《民法典》

第四百六十五条 依法成立的合同,受法律保护。依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。

❈ 相关问题


个人购买商铺,用虚高的租金抵房款,大大增加后续转让的税金

首先来看这个案例:

2021年5月,王先生去房产B公司购买了一套商铺,表单300万元,其中按揭150万元,用未来3年租金共计90万元(市场价为54万元),实际支付首付60万元。购房合同签订的购买价为210万元;同时与另一商业管理公司C公司,签订为期10年委托代管的协议,约定为了培育市场,王先生前三年免租金,后7年的租金按实际收到的租金进行一九分成,租金的10%为托管费,90%为王先生所得。

这样的交易模式对销售方肯定是比较有利的。一是降低了销售价格,节约相当一部分税金;二是部分收益由B房产开发公司转移到了商管公司C。这里不做详细论述,下面重点分析对个人购买者的纳税影响。

一、该交易模式对个人购买者带来两个方面的重要影响。

1、虚高租金收入90-54=36万元。

2、少计王先生的购房成本90-54=36万元。

该商铺实际市场价应为300-(90-54)=264万元。虚高的租金抵消虚高的商铺价值。

二、虚高租金的纳税影响

(一)对增值税的影响

王先生前三年每年租金30万元,平均月租金为2.5万元,可以免征增值税。

政策依据:政部、税务总局《关于明确增值税小规模纳税人免征增值税政策的公告》(2021年第11号) 规定,增值税小规模纳税人自2021年4月1日至2022年12月31日,对月销售额15万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人,免征增值税。

(二)对个人所得税的影响

王先生应按“财产租赁所得”计算并缴纳个人所得税为:

54*(1-20%)*20%=8.64万元。

政策依据:1、《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定:财产租赁所得,应缴纳个人所得税。

2、《个人所得税法》第三条和第六条的具体规定:财产租赁所得每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额。税率为20%。

(合同上免租金,但商铺在商管公司运营下,租金的市场价为54万元,计税依据明显偏低,税务机关将按照市场价核定租金,并计算个人所得税)

三、少计购房成本的纳税影响

该交易模式少计王先生购房成本36万元,将影响该商铺再次转让应缴纳的增值税、个人所得税、土地增值税。

1、少计购房成本36万元,多缴增值税36/1.05*0.05=1.71万元。

2、少计购房成本36万元,多缴个人所得税36*20%=7.2万元。

(三)少计购房成本36万元,土地增值税增值额少计36万元,即使按最低档税率计算,王先生多缴土地增值税36*30%=10.8万元。

所以,少计购房成本,在以后转让该商铺时,至少多付出1.72+7.2+10.8=19.72万元的税金。

❈ 扩展阅读


口头协议纠纷怎么办

1、协商

当事人自行协商解决合同纠纷,是指合同纠纷的当事人,在自愿互谅的基础上,按照国家有关法律、政策和合同的约定,通过摆事实、讲道理,以达成和解协议,自行解决合同纠纷的一种方式。

2、调解

合同纠纷的调解,是指双方当事人自愿在第三者(即调解的人)的主持下,在查明事实、分清是非的基础上,由第三者对纠纷双方当事人进行说明劝导,促使其互谅互让,达成和解协议,从而解决纠纷的活动。

3、仲裁

仲裁也称公断。合同仲裁,即由第三者依据双方当事人在合同中订立的仲裁条款或自愿达成的仲裁协议,按照法律规定对合同争议事项进行居中裁断,以解决合同纠纷的一种方式。

4、诉讼

人民法院根据合同当事人的请求,在所有诉讼参与人的参加下,审理和解决合同争议的活动,以及由此而产生的一系列法律关系的总和。

无民事行为能力人订立的合同效力如何

无民事行为能力人订立的合同无效。根据相关法律规定,当事人订立的合同存在主体为无行为能力人、合同违法、合同当事人恶意串通而损害他人合法权益等情况的,应当认定该合同无效。

善意受让人与无处分权人的合同效力是怎样的

在善意受让人与无处分权人之间,该合同具有相应的法律效力,在无权处分人与有权处分人之间,该合同不具有相应的法律效力。

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