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商品房认购书的责任承担方式 以及性质

发布时间:2021-11-20已浏览: 4 人来源:五律网整理

下面是(五律网)法学编辑部小五为大家分享“关于商品房认购书的责任承担方式 商品房认购书的性质”的专业知识,一起来学习吧。

✔ 问题解答


一、商品房认购书的责任承担方式?

商品房认购书性质认定及责任承担

作为预约的商品房认购书可以主张的违约责任

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定,当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。据此,守约方可向法院申请要求违约方承担违约责任或者要求解除合同、赔偿损失。

1、较难请求继续履行

按照《合同法》规定,债务标的不适于强制履行或者履行费用过高的,不得强制履行。从法律上,如果存在继续履行的法律障碍,如开放商已将在建工程抵押等,无法办理预售登记,则不能够强制继续履行。从事实上,商品房认购书作为预约合同,仍需要进一步签署商品房买卖合同,属于行为的履行,且即使签署商品房买卖合同后,仍有大量的行为需要开发商配合,所以,这种强制履行的行为因事实上存在较大阻碍难以获得支持。

2、可以适用定金罚则

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

因此商品房认购书作为预约合同时可以适用定金罚则,但以上规定中所指“定金”不能简单地认为是立约定金,也有可能为履约定金或违约金,需要结合商品房认购书签订的具体情况判断。

3、可以主张支付违约金

当商品房认购书中约定违约金条款时,守约方可以按照合同约定支付违约金。根据《合同法》第一百一十四条的规定,违约一方可以主张按照当事人的损失,界定预约合同违约金过高或过低的标准并予以调整。

当商品房认购书不存在违约金条款时,守约方应当证明因对方违约而给自己造成的损失并主张赔偿。

4、可以主张赔偿损失

当作为预约合同的商品房认购书不存在违约金条款,或守约方主张解除合同时,可以要求违约方赔偿损失。就赔偿损失而言,最主要的是确定赔偿损失的范围或计算方法。

二、商品房认购书的性质?

审判实践中,对商品房认购书性质的认定,归纳起来有两种观点:

一种观点认为认购书就是正式预售合同,因为认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示;

另一种观点认为认购书非独立的合同,因为认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。

我们认为,认购书应属于商品房买卖合同的预约合同,与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。

首先,认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议,根据我国合同法第二条规定,“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”,认购书应为独立的合同。

其次,认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定,不是对商品房买卖结果进行直接确认,所以也不应属于商品房买卖合同。

☪ 法律依据


一、《合同法》

第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务标的不适于强制履行或履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”

❈ 相关问题


商品房预售应该具备什么条件

商品房预售应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

房地产不得买卖转让的情形几种

房地产不得买卖转让的情形有以下几种:

(一)以出让方式取得土地使用权但不符合规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

❈ 扩展阅读


解决房产纠纷问题的方法有哪些

解决房产纠纷问题的方法如下:

1、开发商延期交房引发纠纷的,首先要查看购房合同。与开发商签订的《商品房买卖合同》约定延期交房的违约金额的,买受人可以要求开发商按照合同约定的金额赔偿延期交房的违约金;

2、因一方原因不能订立商品房买卖合同的,应当依照法律关于定金的规定处理,因不能归责于双方的原因,未能订立商品房买卖合同的,出卖人应当将定金返还给买受人;

3、当事人可以向有关部门申请解决或者向法院提起行政诉讼,因为有关部门对建筑物审批不当,影响他人通风、采光或者污染引起的纠纷。

房屋过户费用最新政策是什么

房屋过户费用最新政策是:个人购买普通唯一住房90平方米以下的契税按照1%执行,90平方米到144平方米的契税按照2%执行,144平方米以上的契税按照4%执行,购买非普通住房、二套及以上住房、商业投资性房产的契税按照4%执行。住房公积金提取范围扩大,同时缩短提取和贷款审批时限。

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