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如果是提前解约 房东需支付违约金吗

发布时间:2021-10-04已浏览: 2 人来源:五律网整理

租赁合同到期,租赁双方为图省事,口头或用微信续签合同,具备同样的法律效力,如果出现提前解约,哪怕租赁双方已协商解约,房东还是要支付违约金。


姬先生(化名)于2017年12月经房屋中介,租下了林先生(化名)梅陇镇某小区的房屋,租金是每月6500元,租期两年。

2019年12月合同到期,姬先生续租,双方约定租金上涨300元;今年年初,双方又协商租金上涨了100元。续签租金金额,双方都是通过微信文字来确认。

今年4月,房东林先生打算把房屋卖掉,希望与租客姬先生提前解除合同。经双方协商,姬先生同意在5月份搬离,但由于没有找到合适的房子,直到6月份还没有搬走。

这下房东林先生不乐意了,报警并上门驱赶姬先生一家,甚至还差点大打出手。在民警的现场协调下,租赁双方达成了初步共识,林先生同意租客在7月搬离,并支付延期一个月的租金8000元。


事后,租客姬先生感觉很委屈,自己本来就已经很大度的同意了房东提前解约,就因为自己未按时搬离,房东就上门驱离自己,最后还提高了当月房租。

姬先生想不通,于是求助梅陇镇房地物业纠纷调解委员会。

租客姬先生诉求:

1、房东需赔偿合同中约定的违约金即一个月租金6900元。

2、最后一月的房租按照原租金6900元计算。

3、房东需返还自己支付过的300元油烟机、灶台清理维修费用。

房东林先生诉求:

1、因已先期与租客达成提前解约协议,故不予赔偿6900元违约金。

2、最后一月房租按新协议8000元计算。

3、不予退还租客支付的300元油烟机、灶台清理维修费用。

梅小莺

上海市首席调解员、全国模范调解员、梅陇镇房地物业纠纷调解委员会负责人

上海市首席调解员、全国模范调解员、梅陇镇房地物业纠纷调解委员会负责人梅小莺受理了调解。她认为,双方提出的诉求有些有道理,但有些诉求存在瑕疵。

首先,最早签订的租赁合同明确了双方违约条款为一个月租金,后面微信上签订续租的房租金额依旧有效,属于补充条款。因此,房东林先生理应赔偿给租客姬先生一个月的房租违约金6900元;而最后一个月8000元的房租是在双方自愿的情况下签订,因此需按照合同支付租金;而姬先生主张的返还300元油烟机、灶台清理维修费用,这笔费用应由实际使用者姬先生支付。

经过调解,双方终于达成一致。但在节目中梅小莺也提醒大家:租赁合同是保护租赁双方合法权益的根本保证,签订时不要嫌麻烦,尽量把自己的合理要求都写在合同中,这样不仅可以避免今后产生纠纷,而且还能在纠纷产生时有法可依,维护自身合法权益。

律师说观点

施雪

北京市京师(上海)律师事务所律师

本案例,显而易见不能用暴力解决问题。但除此之外,站在房东和租客双方各自的立场,似乎都占点道理。我就站在不同角度分别分析“法律上怎么处理这类纠纷,应该注意些什么?”

租客角度可以说:

1、微信上双方已经达成合意续租,事实上也发生了续租的行为,租期就应该到2021年12月19日。

2、合同成立后,双方都需要严格遵守,司法实践中,继续履行合同是第一方案,实在无法履行了,才考虑违约责任,所以不是想当然的,付违约金就可以违约。

3、如果提前解除合同了,押金可以要回,交房时物品清点清楚、水电煤结算清楚,以免后续发生争议。

房东角度要注意:

1、口头合同也是合同,应当得到遵守。只是取证不容易,建议大家在沟通解约的过程中录音录像存证。

2、合同解除后,如果租客仍然不搬走,司法实践中除了可以要求租客强制搬离之外,房东还可以按照原先租金的标准,要求租客支付房屋占有使用费,直至搬离为止。

3、为了避免有些租客将房屋严重破坏,尤其是本案这样双方争执不休了,可以提前在合同中约定,解除合同时,需要将房屋恢复原状,以此约束租客爱惜房屋。

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法律不轻易保护违约的人,不是花钱就可以当然违约。房价如此之高的情况下,房东找好租客,租客找好房源,需要大家用心去维系租赁市场这个大环境。


记者:周宇博

编辑:沈佳怡 高淑婷

转载来自今日闵行官方微信

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